Pahami Ketentuan PPh Final Pengalihan Tanah dan Bangunan

Tak hanya aspek legal, pengalihan hak atas tanah maupun bangunan perlu memperhatikan aspek pajak. Ketentuan Pasal 4 ayat (2) UU PPh mengatur bahwa penghasilan atas pengalihan tanah dan bangunan termasuk penghasilan yang menjadi objek PPh Final.

Objek PPh Final Pengalihan Tanah dan Bangunan

Pengenaan PPh Final atas pengalihan tanah dan bangunan diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 (PP 34/2016). Objek dari PPh Final ini adalah penghasilan yang diterima dari

• pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau
• perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya.

Pengalihan hak yang dimaksud dapat melalui penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, lelang, hibah, waris, ataupun cara lain yang disepakati antara para pihak terkait.

PPJB merupakan kesepakatan jual beli antara para pihak penjual dan pembeli tanah/bangunan. PPBJ dapat berupa surat PPJB, surat pemesanan unit, kuitansi pembayaran uang muka, atau bentuk kesepakatan lainnya.

Terkait penghasilan dari PPJB, dijelaskan bahwa yang menjadi objek adalah penghasilan yang diterima oleh pihak penjual yang namanya tercantum dalam PPJB pada saat pertama kali ditandatangani, atau pihak pembeli yang namanya tercantum dalam PPJB sebelum terjadinya perubahan atau adendum PPJB.

Pengecualian Objek PPh Final PHTB

Dalam PP 34/2016, terdapat pengalihan tanah dan bangunan yang dikecualikan dari pengenaan PPh. Pengalihan yang dibebaskan dari pajak final berlaku untuk:

• orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto kurang dari Rp60 juta;
• orang pribadi/badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada pihak tertentu;
• pengalihan tanah dan/atau bangunan karena waris;
• badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dalam rangka penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha yang telah ditetapkan menteri keuangan untuk menggunakan nilai buku;
• orang pribadi/badan yang melakukan pengalihan harta berupa bangunan dalam rangka melaksanakan perjanjian bangun guna serah, bangun serah guna, atau pemanfaatan barang milik negara berupa tanah dan/atau bangunan; atau
• orang pribadi/badan yang tidak termasuk subjek pajak yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan.

Terkait pengalihan tanah/bangunan karena waris, terdapat prosedur agar warisan bisa bebas dari pengenaan pajak yang harus dilakukan oleh penerima waris.

Tarif dan Dasar Pemotongan Pajak Penjualan Tanah dan Bangunan

Terdapat tiga kelompok tarif PPh Final dalam transaksi penjualan atau pengalihan hak tanah dan bangunan, yakni 2,5%, 1%, dan 0%.

PPh Final 2,5% diberlakukan untuk penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Tarif 1% berlaku untuk penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Tarif 0% dikenakan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, BUMN yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah, atau BUMD yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

Dasar pengenaan pajak yang digunakan adalah jumlah bruto dari nilai pengalihan. Nilai pengalihan dapat ditentukan dari nilai transaksi jual beli, nilai pasar, nilai risalah lelang, ataupun nilai yang ditentukan oleh pejabat berwenang.

Contoh Penghitungan PPh Final Tanah Bangunan

Contoh 1

PT Widya Propertindo menjual 1 unit rumah dengan tipe 45/150 kepada ibu Dian seharga Rp580.000.000. Ibu Dian membayar uang muka sebesar Rp100.000.000 pada tanggal 21 Agustus 2025 dan selisihnya akan diangsur sebesar Rp40.000.000 sebulan selama 1 tahun ke depan yang dibayar setiap tanggal 25 mulai bulan September 2025. Maka atas transaksi ini, meskipun belum dilakukan penandatanganan akta jual beli tetap terutang PPh Final sebesar 2,5% pada saat diterimanya uang muka atau angsuran sebagai berikut:

Contoh 2

Adi Dharma membeli 1 unit rumah dari developer PT Bali Griya Persada seharga Rp500.000.000 secara tunai. Antara PT Bali Griya Persada dengan Adi Dharma belum dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB), karena sertifikat rumah tersebut masih dalam proses pemecahan sehingga dilakukan terlebih dahulu dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara PT Bali Griya Persada sebagai penjual dan Odik Wijaya sebagai pembeli. Sertifikat rumah tersebut masih atas nama PT Bali Griya Persada.

Sebelum dilakukan AJB antara PT Bali Griya Persada dengan Adi Dharma, rumah tersebut oleh Adi Dharma dijual kepada Putu Angga, sehingga akibat transaksi tersebut nama penjual dan pembeli yang tercantum dalam PPJB rumah tersebut menjadi PT Bali Griya Persada sebagai penjual dan Putu Angga sebagai pembeli. Dalam kasus ini Adi Dharma harus membayar PPh Final sebesar 2,5% dari nilai pengalihan.

Penyetoran PPh Final Penjualan Tanah Bangunan

Penyetoran PPh Final atas penjualan atau pengalihan hak tanah dan bangunan dilakukan dengan mekanisme setor sendiri. Selain itu, akta atau perubahan PPJB hanya dapat ditandatangani apabila PPh Final telah disetorkan dan telah divalidasi. Validasi SSP secara formal maupun material diatur melalui Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-08/PJ/2025.

1. Membuat Kode Billing
   Kode billing dibuat untuk Kode MAP 411128 dan Kode Jenis Setoran 402.
2. Melakukan penyetoran PPh Pasal 4 ayat (2) sebesar 2,5%
   Penyetoran dilakukan sebelum akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.
3. Melakukan validasi SSP
   Anda dapat melakukan validasi SSP melalui e-PHTB secara mandiri atau melalui notaris.

Tata cara validasi dapat dilakukan dengan mengikuti panduan pada artikel berikut ini: Bagaimana Cara Validasi PPh PHTB di Coretax?