Tak hanya aspek legal, pengalihan hak atas tanah maupun bangunan perlu memperhatikan aspek pajak. Ketentuan Pasal 4 ayat (2) UU PPh mengatur bahwa penghasilan atas pengalihan tanah dan bangunan termasuk penghasilan yang menjadi objek PPh Final.
Pengenaan PPh Final atas pengalihan tanah dan bangunan diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 (PP 34/2016). Objek dari PPh Final ini adalah penghasilan yang diterima dari
Pengalihan hak yang dimaksud dapat melalui penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, lelang, hibah, waris, ataupun cara lain yang disepakati antara para pihak terkait.
PPJB merupakan kesepakatan jual beli antara para pihak penjual dan pembeli tanah/bangunan. PPBJ dapat berupa surat PPJB, surat pemesanan unit, kuitansi pembayaran uang muka, atau bentuk kesepakatan lainnya.
Terkait penghasilan dari PPJB, dijelaskan bahwa yang menjadi objek adalah penghasilan yang diterima oleh pihak penjual yang namanya tercantum dalam PPJB pada saat pertama kali ditandatangani, atau pihak pembeli yang namanya tercantum dalam PPJB sebelum terjadinya perubahan atau adendum PPJB.
Dalam PP 34/2016, terdapat pengalihan tanah dan bangunan yang dikecualikan dari pengenaan PPh. Pengalihan yang dibebaskan dari pajak final berlaku untuk:
Terkait pengalihan tanah/bangunan karena waris, terdapat prosedur agar warisan bisa bebas dari pengenaan pajak yang harus dilakukan oleh penerima waris.
Terdapat tiga kelompok tarif PPh Final dalam transaksi penjualan atau pengalihan hak tanah dan bangunan, yakni 2,5%, 1%, dan 0%.
PPh Final 2,5% diberlakukan untuk penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Tarif 1% berlaku untuk penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Tarif 0% dikenakan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, BUMN yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah, atau BUMD yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
Dasar pengenaan pajak yang digunakan adalah jumlah bruto dari nilai pengalihan. Nilai pengalihan dapat ditentukan dari nilai transaksi jual beli, nilai pasar, nilai risalah lelang, ataupun nilai yang ditentukan oleh pejabat berwenang.
PT Widya Propertindo menjual 1 unit rumah dengan tipe 45/150 kepada ibu Dian seharga Rp580.000.000. Ibu Dian membayar uang muka sebesar Rp100.000.000 pada tanggal 21 Agustus 2025 dan selisihnya akan diangsur sebesar Rp40.000.000 sebulan selama 1 tahun ke depan yang dibayar setiap tanggal 25 mulai bulan September 2025. Maka atas transaksi ini, meskipun belum dilakukan penandatanganan akta jual beli tetap terutang PPh Final sebesar 2,5% pada saat diterimanya uang muka atau angsuran sebagai berikut:
Tanggal
|
Uang Muka/Angsuran (Rp)
|
Tarif
|
PPh Terutang (Rp)
|
21/08/2025
|
100.000.000
|
2,5%
|
2.500.000
|
25/09/2025
|
40.000.000
|
2,5%
|
1.000.000
|
25/10/2025
|
40.000.000
|
2,5%
|
1.000.000
|
25/11/2025
|
40.000.000
|
2,5%
|
1.000.000
|
25/12/2025
|
40.000.000
|
2,5%
|
1.000.000
|
25/01/2026
|
40.000.000
|
2,5%
|
1.000.000
|
25/02/2026
|
40.000.000
|
2,5%
|
1.000.000
|
25/03/2026
|
40.000.000
|
2,5%
|
1.000.000
|
25/04/2026
|
40.000.000
|
2,5%
|
1.000.000
|
25/05/2026
|
40.000.000
|
2,5%
|
1.000.000
|
25/06/2026
|
40.000.000
|
2,5%
|
1.000.000
|
25/07/2026
|
40.000.000
|
2,5%
|
1.000.000
|
25/08/2026
|
40.000.000
|
2,5%
|
1.000.000
|
Jumlah
|
580.000.000
|
-
|
14.500.000
|
Adi Dharma membeli 1 unit rumah dari developer PT Bali Griya Persada seharga Rp500.000.000 secara tunai. Antara PT Bali Griya Persada dengan Adi Dharma belum dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB), karena sertifikat rumah tersebut masih dalam proses pemecahan sehingga dilakukan terlebih dahulu dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara PT Bali Griya Persada sebagai penjual dan Odik Wijaya sebagai pembeli. Sertifikat rumah tersebut masih atas nama PT Bali Griya Persada.
Sebelum dilakukan AJB antara PT Bali Griya Persada dengan Adi Dharma, rumah tersebut oleh Adi Dharma dijual kepada Putu Angga, sehingga akibat transaksi tersebut nama penjual dan pembeli yang tercantum dalam PPJB rumah tersebut menjadi PT Bali Griya Persada sebagai penjual dan Putu Angga sebagai pembeli. Dalam kasus ini Adi Dharma harus membayar PPh Final sebesar 2,5% dari nilai pengalihan.
Penyetoran PPh Final atas penjualan atau pengalihan hak tanah dan bangunan dilakukan dengan mekanisme setor sendiri. Selain itu, akta atau perubahan PPJB hanya dapat ditandatangani apabila PPh Final telah disetorkan dan telah divalidasi. Validasi SSP secara formal maupun material diatur melalui Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-08/PJ/2025.
Tata cara validasi dapat dilakukan dengan mengikuti panduan pada artikel berikut ini: Bagaimana Cara Validasi PPh PHTB di Coretax?