PendahuluanApakah anda berniat untuk memiliki sebuah apartemen atau rumah susun? Banyak hal yang harus diperhatikan apabila ingin memilih apartemen. Mulai dari biaya biaya perizinan, biaya service charge serta biaya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Apartemen termasuk dalam bangunan strata title. Bangunan strata title adalah bangunan bersusun/bertingkat yang digunakan secara bersama-sama. Strata title biasa diterapkan pada apartemen, kondominium, mall, gedung perkantoran, serta rumah susun.
Pada bangunan strata title terdapat bagian yang menjadi hak milik masing-masing individu atas ruang pribadi serta ada bagian hak bersama yang menjadi milik bersama. Karena digunakan secara bersama-sama, maka pengenaan PBB-nya perlu diperhitungkan tersendiri. Bagaimanakah penghitungan PBB atas bangunan strata title? Dalam bahasan kali ini akan kita bahas mengenai hal tersebut.
Bangunan strata title termasuk dalam PBB Sektor Perdesaan dan Perkotaan(P2). PBB P2 adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh Orang Pribadi atau Badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan. PBB P2 masih dikenakan pajak pusat paling lambat sampai dengan 31 Desember 2013 sampai ada ketentuan Peraturan Daerah tentang PBB yang terkait dengan Perdesaan dan Perkotaan yang diberlakukan di daerah masing-masing, hal ini sejalan dengan UU No.28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. PBB yang dialihkan menjadi Pajak Kabupaten/Kota hanya PBB sektor Perdesaan dan Perkotaan (P2), sementara PBB sektor Perkebunan, Perhutanan dan Pertambangan (P3) masih tetap menjadi Pajak Pusat.
Walaupun telah ditetapkan menjadi pajak daerah, sepanjang pada suatu kabupaten/kota belum ada peraturan daerah tentang PBB sektor perdesaan dan perkotaan , pemungutan PBB tetap menjadi kewenangan pemerintah pusat sampai dengan Tahun 2013. Paling lambat pada 1 Januari 2014, PBB P2 telah menjadi pajak daerah pada semua kabupaten/kota.
Objek PBB atas Bangunan Strata Title
Dalam menentukan besarnya PBB terutang, maka dipertimbangkan juga bagian-bagian yang ada di dalam bangunan strata title yaitu :
- Bangunan bersama : yaitu bagian dari rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi, contoh : lahan parkir, jalan lingkungan, dsb
- Benda bersama : yaitu benda yang bukan merupakan bagian dari rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. Contoh : lift, tangga, kolam renang, dsb
- Tanah bersama ; yakni sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun.
Contoh Kasus PBB atas Bangunan Strata Title
Sebuah apartemen di Jakarta Selatan terdiri dari 100 unit tipe 70 m², 75 unit tipe 90 m², 50 unit tipe 120 m². Luas Bangunan Bersama 500 m². Biaya pembuatan bangunan hunian Rp4.000.000/m² setelah dikonversi menjadi kelas B14 = Rp.4,2 jt/m². Bangunan bersama Rp 3.000.000/m² setelah dikonversi menjadi kelas B16 = Rp.3,1 jt/m². Luas Bumi (tanah) 5.000 m² dengan harga tanah/m² Rp.5.000.000 setelah dikonversi menjadi kelas. A46 = Rp. 5.095.000. Diketahui NJOPTKP Rp 10 juta. Berapakah jumlah PBB terutang untuk tiap-tiap tipe apartemen apabila dimiliki oleh WP yang berbeda-beda.
Penghitungan NJOP tanah dan bangunan untuk setiap hunian dilakukan secara proporsional berdasarkan luas masing-masing hunian.
100 unit x 70 m2 NJOP Bumi : NJOP Bangunan : | = 7.000 m2
= Rp. 25.475.000.000 = Rp. 82.950.000.000 |
NJOP Bumi : NJOP Bangunan : | = Rp. 90.291.000 = Rp. 299.493.671 |
NJOP Bumi : NJOP Bangunan : | = Rp. 90.291.000 = Rp. 299.493.671 |
NJOP Bumi : NJOP Bangunan : | = Rp. 116.088.608 = Rp. 385.063.291 |
NJOP Bumi : NJOP Bangunan : | = Rp. 116.088.608 = Rp. 385.063.291 |
NJOP Bumi : NJOP Bangunan : | = Rp. 154.784.810 = Rp. 513.417.722 |
NJOP Bumi : NJOP Bangunan : | = Rp. 154.784.810 = Rp. 513.417.722 |
Dari uraian diatas dapat diketahui bahwa pada Tahun 2014 dan seterusnya, penghitungan PBB P2 yang digunakan adalah penghitungan berdasarkan UU PDRD. Perbedaan penghitungan PBB tersebut dirangkum dalam bentuk tabel dibawah ini:
- Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan
- Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
- Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 150/PMK.03/2010 Tentang Klasifikasi dan Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan
