Update Ketentuan PPN Kegiatan Membangun Sendiri

Kegiatan membangun sendiri merupakan kegiatan membangun bangunan, baik bangunan baru maupun perluasan bangunan lama, yang dilakukan tidak dalam rangka kegiatan usaha. Mulai 1 Januari 2025, ketentuan PPN KMS diatur melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor 81 Tahun 2024 (PMK 81/2024). Artikel ini akan membahas mengenai:

• Objek PPN KMS
• Tarif dan DPP PPN KMS
• Penyetoran dan Pelaporan PPN KMS
• Pengkreditan PPN KMS

Objek PPN KMS

Kegiatan membangun yang menjadi objek PPN KMS adalah bangunan yang dihasilkan digunakan sendiri atau pihak lain, dengan kriteria:

1. konstruksi utama terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;
2. diperuntukkan sebagai tempat tinggal atau kegiatan usaha; dan
3. luas bangunan yang dibangun paling sedikit 200 meter.

Pada Pasal 323 ayat (5) PMK 81/2024, dijelaskan bahwa kegiatan membangun sendiri dapat dilakukan sekaligus atau bertahap dalam jangka waktu dua tahun. Jika tahapan kegiatan melebihi dua tahun, kegiatan membangun sendiri dianggap membangun bangunan yang terpisah sepanjang memenuhi kriteria yang sebelumnya telah disebutkan.

Tarif dan DPP PPN KMS

Sesuai PMK 81/2024, kegiatan membangun sendiri dikenakan PPN Besaran Tertentu sebesar 20% dari tarif PPN yang berlaku umum (tarif efektif 2,4%). Namun, per 1 Januari 2025 berlaku ketentuan Pasal 20 PMK Nomor 11 Tahun 2025 (PMK 11/2025). PMK 11/2025 mengatur besaran tertentu untuk PPN KMS dihitung dari hasil perkalian 20% dikali 11/12 dari tarif PPN 12%. Artinya, secara efektif, tarif PPN atas KMS adalah 2,2% dari dasar pengenaan pajak.

	PMK 61/2022	PMK 81/2024	PMK 11/2025
Besaran tertentu	20% dari tarif PPN	20% dari tarif PPN	20% dikali 11/12 dari tarif PPN
Tarif PPN (saat PMK berlaku)	11%	12%	12%
Tarif Efektif	2,2%	2,4%	2,2%

DPP PPN KMS adalah jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan, tidak termasuk biaya perolehan tanah.

PPN KMS = 2,2% x DPP (biaya yang dikeluarkan, kecuali perolehan tanah)

Penyetoran dan Pelaporan PPN KMS

PPN kegiatan membangun sendiri terutang pada saat bangunan mulai dibangun sampai dengan bangunan selesai. PPN terutang wajib disetorkan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak. Untuk kode akun pajak dan kode jenis setoran PPN KMS adalah 411211-103.

PPN yang telah disetor kemudian dilaporkan melalui SPT Masa PPN dalam hal orang pribadi atau badan yang adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP). Jika bukan PKP, orang pribadi atau badan dianggap telah melaporkan PPN sepanjang telah menyetorkan PPN yang terutang.

Dengan berlakunya Coretax, penyetoran pajak dilakukan melalui aplikasi Coretax. Penyetoran PPN KMS dilakukan dengan membuat kode billing mandiri. Lihat panduannya pada artikel berikut ini: Membuat Kode Billing Mandiri di Coretax

Apakah PPN KMS Dapat Dikreditkan?

PPN yang tercantum dalam SSP tersebut merupakan Pajak Masukan dan dapat dikreditkan sepanjang memenuhi ketentuan pengkreditan pajak masukan. Hal tersebut dijelaskan pada Pasal 327 ayat (2) PMK 81/2024.

Namun, untuk Pajak Masukan yang dibayar atas perolehan barang atau jasa sehubungan dengan kegiatan membangun sendiri tidak dapat dikreditkan.