Usaha rumah kos menjadi salah satu usaha yang menjanjikan. Masyarakat yang memiliki tanah atau rumah di dekat area perkantoran atau kampus sering memanfaatkan kondisi tersebut untuk membangun rumah kos. Sebagai pemilik kos, salah satu aspek yang harus dipahami adalah pajak atas persewaan kos. Persewaan kos merupakan persewaan atas bangunan, namun apakah pemilik kos harus menyetorkan Pajak Penghasilan (PPh) atas persewaan bangunan? Apakah terdapat pajak lain yang harus dibayar oleh pemilik kos?
Pajak Penghasilan bagi Pemilik Kos
Sebelumnya, PPh Atas Penghasilan Dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan diatur dalam Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2002 (PP-5/2002). Ketentuan Pasal 1 beserta penjelasannya adalah sebagai berikut:
Pasal 1
Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari persewaan tanah dan/atau bangunan berupa tanah, rumah, rumah susun, apartemen, kondominium, gedung perkantoran, rumah kantor, toko, rumah toko, gudang dan industri, wajib dibayar Pajak Penghasilan.
Penjelasan Pasal 1
Cukup jelas
Namun, dalam ketentuan tersebut, penghasilan dari rumah kos tidak diatur dengan jelas. Hal tersebut kerap menimbulkan multitafsir di kalangan Wajib Pajak.
Mengatasi hal tersebut, pemerintah menerbitkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan (PP-34/2017) yang mencabut PP-5/2002. Pengenaan PPh bagi rumah kos diatur dengan jelas pada memori penjelasan Pasal 2 ayat 3 PP-34/2017. Ketentuan Pasal 2 PP-34/2017 beserta penjelasannya adalah sebagai berikut:
Pasal 2
(1) Atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau Bangunan baik sebagian maupun seluruh Bangunan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dikenai Pajak Penghasilan yang bersifat final.
(3) Penghasilan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), tidak termasuk penghasilan yang diterima atau diperoleh dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya.
Penjelasan Pasal 2
(1) Yang dimaksud dengan “sebagian dari Bangunan” adalah areal baik di dalam Bangunan maupun di luar Bangunan yang merupakan bagian dari Bangunan tersebut, seperti teras Bangunan, kamar di dalam sebuah rumah, paviliun, kolam renang, dan sebagainya.
(3) Yang dimaksud dengan “jasa pelayanan penginapan” antara lain kamar, asrama untuk mahasiswa/pelajar, asrama atau pondok pekerja, dan rumah kos.
Merujuk ketentuan tersebut, rumah kos bukan merupakan objek PPh atas persewaan bangunan. Rumah kos dikategorikan sebagai jasa pelayanan penginapan yang merupakan salah satu objek dari Pajak Daerah. Maka dari itu, para pemilik kos tidak menyetor PPh atas persewaan bangunan.
Meskipun begitu, pemilik kos (orang pribadi) tetap memiliki kewajiban terkait PPh Orang Pribadi. Pemilik kos dengan omzet kurang dari Rp4,8 Miliar dapat menggunakan tarif PPh Final sebesar 0,5% sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 2018. Pada UU Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP), Wajib Pajak yang menggunakan tarif PP-23/2018, atas penghasilan sampai dengan Rp500 Juta tidak dikenakan pajak. Selengkapnya terkait perhitungan pasca UU HPP dapat dilihat pada artikel berikut ini.
Pajak Hotel atau PPN?
Selain PPh, jenis pajak lain yang kerap menjadi pertanyaan bagi pemilik kos adalah Pajak Hotel dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Apakah pemilik kos memungut pajak hotel dan PPN?
Pada Pasal 4A UU PPN sebagaimana terakhir diubah pada UU HPP, ditegaskan bahwa jasa perhotelan, meliputi jasa penyewaan kamar dan/atau jasa penyewaan ruangan di hotel yang merupakan objek pajak daerah, bukan merupakan objek PPN. Dengan kata lain, pemilik kos tidak memungut PPN atas persewaan kamar kos.
Hotel menurut UU Pajak Daerah dan Retribusi Daerah merupakan fasilitas penyedia jasa penginapan/peristirahatan termasuk jasa terkait lainnya dengan dipungut bayaran, yang mencakup juga rumah kos dengan jumlah kamar lebih dari sepuluh. Maka dari itu, pemilik rumah kos sesuai ketentuan tersebut wajib memungut Pajak Hotel. Besaran Pajak Hotel pada UU PDRD adalah 10%. Namun hal ketentuan tersebut harus memerhatikan peraturan di daerah masing-masing.
