Usaha rumah kos menjadi salah satu usaha yang menjanjikan. Masyarakat yang memiliki tanah atau rumah di dekat area perkantoran atau kampus sering memanfaatkan kondisi tersebut untuk membangun rumah kos. Sebagai pemilik kos, salah satu aspek yang harus dipahami adalah pajak atas persewaan kos. Persewaan kos merupakan persewaan atas bangunan, namun apakah pemilik kos harus menyetorkan Pajak Penghasilan (PPh) atas persewaan bangunan? Apakah terdapat pajak lain yang harus dibayar oleh pemilik kos?
Pajak Penghasilan atas Persewaan Bangunan
Sebelumnya, PPh atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan diatur dalam Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2002 (PP-5/2002). Ketentuan Pasal 1 beserta penjelasannya adalah sebagai berikut:
Pasal 1
Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari persewaan tanah dan/atau bangunan berupa tanah, rumah, rumah susun, apartemen, kondominium, gedung perkantoran, rumah kantor, toko, rumah toko, gudang dan industri, wajib dibayar Pajak Penghasilan.
Penjelasan Pasal 1
Cukup jelas
Namun, dalam ketentuan tersebut, penghasilan dari rumah kos tidak diatur dengan jelas. Hal tersebut kerap menimbulkan multitafsir di kalangan Wajib Pajak.
Mengatasi hal tersebut, pemerintah menerbitkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan (PP-34/2017) yang mencabut PP-5/2002. Pengenaan PPh bagi rumah kos diatur dengan jelas pada memori penjelasan Pasal 2 ayat 3 PP-34/2017. Ketentuan Pasal 2 PP-34/2017 beserta penjelasannya adalah sebagai berikut:
Pasal 2
(1) Atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau Bangunan baik sebagian maupun seluruh Bangunan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dikenai Pajak Penghasilan yang bersifat final.
(3) Penghasilan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), tidak termasuk penghasilan yang diterima atau diperoleh dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya.
Penjelasan Pasal 2
(1) Yang dimaksud dengan “sebagian dari Bangunan” adalah areal baik di dalam Bangunan maupun di luar Bangunan yang merupakan bagian dari Bangunan tersebut, seperti teras Bangunan, kamar di dalam sebuah rumah, paviliun, kolam renang, dan sebagainya.
(3) Yang dimaksud dengan “jasa pelayanan penginapan” antara lain kamar, asrama untuk mahasiswa/pelajar, asrama atau pondok pekerja, dan rumah kos.
Merujuk ketentuan tersebut, rumah kos bukan merupakan objek PPh atas persewaan bangunan. Rumah kos dikategorikan sebagai jasa pelayanan penginapan yang merupakan salah satu objek dari Pajak Daerah. Maka dari itu, para pemilik kos tidak menyetor PPh atas persewaan bangunan.
Pajak Penghasilan Orang Pribadi
Meskipun begitu, pemilik kos (orang pribadi) tetap memiliki kewajiban terkait PPh Orang Pribadi. Pemilik kos dengan omzet tidak lebih dari Rp4,8 Miliar dapat menggunakan tarif PPh Final sebesar 0,5% sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 2022. Pada UU Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP), wajib pajak yang menggunakan tarif PP 55/2022, atas penghasilan sampai dengan Rp500 Juta tidak dikenakan pajak. Selengkapnya terkait perhitungan pasca UU HPP dapat dilihat pada artikel berikut ini: Bagaimana Penghitungan Pajak bagi UMKM Pasca UU HPP?
Update UU HKPD: Rumah Kos Objek PBJT Jasa Perhotelan
Dalam ketentuan UU Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, rumah kos dengan jumlah kamar lebih dari sepuluh termasuk definisi hotel. Maka dari itu, pemilik rumah kos sesuai ketentuan tersebut wajib memungut Pajak Hotel dengan tarif paling tinggi 10%.
Pasca berlakunya UU HKPD, pajak hotel masuk dalam jenis Pajak Barang dan Jasa Tertentu (PBJT). Salah satu objek PBJT adalah jasa perhotelan yang merupakan jasa penyediaan akomodasi yang dapat dilengkapi dengan jasa pelayanan makan dan minum, kegiatan hiburan, dan/atau fasilitas lainnya.
Berbeda dengan ketentuan UU PDRD, pada UU HKPD tidak menyatakan secara eksplisit kos sebagai objek PBJT. Namun, dalam Pasal 53 ayat (1) UU HKPD, terdapat penambahan objek PBJT Jasa Perhotelan berupa tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel. Pada memori penjelasan, disebutkan bahwa “tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel” adalah rumah, apartemen, dan kondominium yang disediakan sebagai jasa akomodasi selayaknya akomodasi hotel, tetapi tidak termasuk bentuk persewaan (kontrak) jangka panjang (lebih dari satu bulan).
Dari definisi di atas, rumah kos dapat dianggap sebagai tempat tinggal yang difungsikan sebagai hotel, sehingga termasuk objek PBJT Jasa Perhotelan dengan tarif tertinggi 10%. Definisi ini membuka ruang bagi pemerintah untuk memungut PBJT Jasa Perhotelan dari rumah kos, tanpa melihat batasan jumlah unit rumah kos.
Apakah Pemilik Kos Memungut PPN?
Selain PPh, jenis pajak lain yang kerap menjadi pertanyaan bagi pemilik kos adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Apakah pemilik kos memungut PPN?
Pada Pasal 4A UU PPN sebagaimana terakhir diubah pada UU HPP, ditegaskan bahwa jasa perhotelan, meliputi jasa penyewaan kamar dan/atau jasa penyewaan ruangan di hotel yang merupakan objek pajak daerah, bukan merupakan objek PPN. Dengan kata lain, pemilik kos tidak memungut PPN atas persewaan kamar kos.
