Dapat PPN DTP Tapi Harga Rumah Lebih dari Rp2 Miliar, Bagaimana Kode Fakturnya?

Melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor 60 Tahun 2025 (PMK 60/2025), pemerintah menetapkan insentif tambahan Pajak Pertambahan Nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP) atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun. PPN DTP diberikan sebesar 100% dari PPN yang terutang dari bagian harga jual sampai dengan Rp2 miliar untuk rumah dengan harga jual maksimal Rp5 miliar. Insentif diberikan untuk penyerahan yang akta jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli lunas ditandatangani sejak 1 Juli 2025 sampai dengan 31 Desember 2025.

Salah satu aspek penting yang perlu dipahami developer selaku pengusaha kena pajak (PKP) penjual adalah bagaimana kewajiban penerbitan faktur pajak atas transaksi penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun, jika nilai pembelian properti tersebut telah melebihi Rp2 miliar. Simak pembahasan berikut ini.

Ketentuan Kode Faktur Pajak

Berdasarkan Pasal 8 ayat (4) PMK 60/2025, PKP yang melakukan penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun wajib membuat faktur pajak dan laporan realisasi PPN DTP. Faktur pajak atas penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun dengan harga jual sampai dengan Rp2 miliar dibuat dengan kode transaksi 07. Sementara itu, dalam hal penyerahan rumah memiliki harga jual di atas Rp2 miliar, PKP perlu membuat faktur pajak atas bagian harga jual sampai dengan Rp2 miliar yang PPN-nya DTP dan faktur pajak atas bagian harga jual di atas Rp2 miliar PPN-nya tidak DTP dengan kode faktur 04.

Mengacu pada lampiran Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor 11 Tahun 2025 tentang format dan tata cara penggunaan kode dan nomor seri faktur pajak (PER 11/2025), kode transaksi 07 digunakan untuk penyerahan BKP/JKP yang mendapatkan fasilitas PPN tidak dipungut atau DTP. Sementara itu, kode transaksi 04 digunakan untuk penyerahan BKP yang DPP-nya menggunakan nilai lain.

Ilustrasi Pembuatan Faktur Pajak PPN DTP

Bapak Lazuardi membeli satu unit apartemen seharga Rp3.000.000.000 dengan kode identitas SBY5624542025T003C12 kepada developer PT SML secara kredit dengan jangka waktu 10 tahun. Pada bulan Juli 2025, Bapak Lazuardi membayar uang muka ke developer sebesar Rp500.000.000. Selanjutnya, pada 1 Oktober 2025 pencairan kredit oleh bank disetujui sebesar Rp2.500.000.000 dan dibayarkan ke PT SML sekaligus dibuat dokumen perjanjian pengikatan jual beli lunas.

Pada bulan November 2025 dan bulan Desember 2025, Bapak Lazuardi sudah mulai melakukan pembayaran cicilan. Kemudian apartemen tersebut dilakukan serah terima yang dibuktikan dengan berita acara serah terima pada tanggal 15 Desember 2025.

Atas pembelian unit apartemen dengan kode identitas SBY5624542025T003C12 oleh Bapak Lazuardi secara kredit dapat memanfaatkan insentif PPN DTP. Insentif PPN DTP diberikan sebesar 100% atas bagian DPP sampai dengan Rp2.000.000.000;

PT SML membuat faktur pajak atas pembayaran uang muka bulan Juli 2025 menggunakan kode transaksi 07, dengan rincian:

• DPP 11/12 x Rp500.000.000= Rp458.333.333,33; dan
• PPN terutang 12% x Rp458.333.333,33 = Rp55.000.000 ditanggung pemerintah.

Sementara itu, atas pembayaran melalui pencairan kredit sebesar Rp2.500.000.000 oleh bank kepada developer tanggal 1 Oktober 2025 yaitu PKP membuat dua faktur pajak:

• atas bagian harga jual sebesar Rp1.500.000.000:
  1. menggunakan kode transaksi 07
  2. DPP 11/12 x Rp1.500.000.000 = Rp1.375.000.000; dan
  3. PPN terutang 12% x Rp1.375.000.000 = Rp165.000.000 ditanggung pemerintah; dan
• atas bagian harga jual Rp1.000.000.000:
  1. menerbitkan faktur pajak menggunakan kode transaksi 04;
  2. DPP 11/12 x Rp1.000.000.000 = Rp916.666.666,67; dan
  3. PPN terutang 12% x Rp916.666.666,67 = Rp110.000.000 tidak ditanggung pemerintah dan wajib dipungut oleh PT SML.

Pada kasus ini, PPN terutang yang ditanggung pemerintah hanya atas harga jual sampai dengan Rp2.000.000.000 (Rp500.000.000 + Rp1.500.000.000). Atas jumlah harga tersebut dibuat faktur pajak dengan kode transaksi 07. Sementara itu, atas bagian harga jual sebesar Rp1.000.000.000, PPN-nya tidak ditanggung pemerintah. Atas harga tersebut dibuatkan faktur pajak dengan kode transaksi 04 dengan menggunakan DPP nilai lain.