Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) atas Bangunan Strata Title

bacaan 4 Menit
Pajak Bumi dan BangunanPendahuluan
Apakah anda berniat untuk memiliki sebuah apartemen atau rumah susun? Banyak hal yang harus diperhatikan apabila ingin memilih apartemen.  Mulai dari biaya biaya perizinan, biaya service charge serta biaya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Apartemen termasuk dalam bangunan strata title. Bangunan strata title adalah bangunan bersusun/bertingkat yang digunakan secara bersama-sama. Strata title biasa diterapkan pada apartemen, kondominium, mall, gedung perkantoran, serta rumah susun.

Pada bangunan strata title terdapat bagian yang menjadi hak milik masing-masing individu atas ruang pribadi serta ada bagian hak bersama yang menjadi milik bersama. Karena digunakan secara bersama-sama, maka pengenaan PBB-nya perlu diperhitungkan tersendiri. Bagaimanakah penghitungan PBB atas bangunan strata title? Dalam bahasan kali ini akan kita bahas mengenai hal tersebut.

Bangunan strata title termasuk dalam PBB Sektor Perdesaan dan Perkotaan(P2). PBB P2  adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh Orang Pribadi atau Badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan. PBB P2 masih dikenakan pajak pusat paling lambat sampai dengan 31 Desember 2013 sampai ada ketentuan Peraturan Daerah tentang PBB yang terkait dengan Perdesaan dan Perkotaan yang diberlakukan di daerah masing-masing, hal ini sejalan dengan UU No.28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. PBB yang dialihkan menjadi Pajak Kabupaten/Kota hanya PBB sektor Perdesaan dan Perkotaan (P2), sementara PBB sektor Perkebunan, Perhutanan dan Pertambangan (P3) masih tetap menjadi Pajak Pusat.

Walaupun telah ditetapkan menjadi pajak daerah, sepanjang pada suatu kabupaten/kota belum ada peraturan daerah tentang PBB sektor perdesaan dan perkotaan , pemungutan PBB tetap menjadi kewenangan pemerintah pusat sampai dengan Tahun 2013. Paling lambat pada 1 Januari 2014, PBB P2 telah menjadi pajak daerah pada semua kabupaten/kota.

Objek PBB atas Bangunan Strata Title
Dalam menentukan besarnya PBB terutang, maka dipertimbangkan juga bagian-bagian yang ada di dalam bangunan strata title yaitu :

  1. Bangunan bersama : yaitu bagian dari rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi, contoh : lahan parkir, jalan lingkungan, dsb
  2. Benda bersama : yaitu benda yang bukan merupakan bagian dari rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. Contoh : lift, tangga, kolam renang, dsb
  3. Tanah bersama ; yakni sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun.

Contoh Kasus PBB atas Bangunan Strata Title
Sebuah apartemen di Jakarta Selatan terdiri dari 100 unit tipe 70 m², 75 unit tipe 90 m², 50 unit tipe 120 m². Luas Bangunan Bersama 500 m². Biaya pembuatan bangunan hunian  Rp4.000.000/m²  setelah dikonversi menjadi kelas B14 = Rp.4,2 jt/m². Bangunan bersama Rp 3.000.000/m² setelah dikonversi menjadi kelas B16 = Rp.3,1 jt/m². Luas Bumi (tanah) 5.000 m² dengan harga tanah/m² Rp.5.000.000 setelah dikonversi menjadi kelas. A46 = Rp. 5.095.000. Diketahui NJOPTKP Rp 10 juta. Berapakah jumlah PBB terutang untuk tiap-tiap tipe apartemen  apabila dimiliki oleh WP yang berbeda-beda.

Jawab :
Penghitungan NJOP tanah dan bangunan untuk setiap hunian dilakukan secara proporsional berdasarkan luas masing-masing hunian.
 
Jumlah Luas Lantai Bangunan Hunian :

100 unit x 70 m2
75 unit   x 90 m2
50 unit   x 120 m2
Luas Lantai Bangunan Hunian

NJOP Bumi :
5000 m2 x Rp. 5.095.000 

NJOP Bangunan :
  Hunian =  19.750 m2 x Rp. 4.200.000
  Bersama =   500 m2 x Rp. 3.100.000 

=  7.000 m2
=  6.750 m2
  6.000 m2 +
= 19.750 m2

 

= Rp. 25.475.000.000

= Rp. 82.950.000.000
= Rp.   1.550.000.000
   Rp. 84.500.000.000

 
Penghitungan PBB Terutang Apartemen Tipe 70 Berdasarkan UU PBB :

NJOP Bumi :
  70/19.750  x Rp. 25.475.000.000

NJOP Bangunan :
  70/19.750 x Rp. 84.500.000.000
NJOP sebagai DPP PBB
NJOPTKP
NJOPKP
NJKP 20% 
PBB terutang = 0,3% x Rp. 658.202.532

= Rp.  90.291.000

= Rp. 299.493.671
= Rp. 389.784.671
= Rp.   10.000.000
= Rp. 379.784.671
= Rp.   75.956.934
= Rp.         379.785

 

Penghitungan PBB Terutang Apartemen Tipe 70 Berdasarkan UU PDRD :

NJOP Bumi :
  70/19.750  x Rp. 25.475.000.000

NJOP Bangunan :
  70/19.750 x Rp. 84.500.000.000
NJOP sebagai DPP PBB
NJOPTKP
NJOPKP
PBB terutang = 0,3% x Rp. 379.784.671

= Rp.  90.291.000

= Rp. 299.493.671
= Rp. 389.784.671
= Rp.   10.000.000
= Rp. 379.784.671
= Rp.     1.138.354

 
Penghitungan PBB Terutang Apartemen Tipe 90 Berdasarkan UU PBB :

NJOP Bumi :
  90/19.750  x Rp. 25.475.000.000

NJOP Bangunan :
  90/19.750 x Rp. 84.500.000.000
NJOP sebagai DPP PBB
NJOPTKP
NJOPKP
NJKP 20%
PBB terutang = 0,5% x Rp. 98.230.280

= Rp.  116.088.608

= Rp. 385.063.291
= Rp. 501.151.899
= Rp.   10.000.000
= Rp. 491.151.899
= Rp.   98.230.280
= Rp.       491.152

 
Penghitungan PBB Terutang Apartemen Tipe 90 Berdasarkan UU PDRD :

NJOP Bumi :
  90/19.750  x Rp. 25.475.000.000

NJOP Bangunan :
  90/19.750 x Rp. 84.500.000.000
NJOP sebagai DPP PBB
NJOPTKP
NJOPKP
PBB terutang = 0,3% x Rp. 491.151.899

= Rp.  116.088.608

= Rp.  385.063.291
= Rp. 501.151.899
= Rp.   10.000.000
= Rp. 491.151.899
= Rp.     1.473.455

 
Penghitungan PBB Terutang Apartemen Tipe 120 Berdasarkan UU PBB :

NJOP Bumi :
  120/19.750  x Rp. 25.475.000.000

NJOP Bangunan :
  120/19.750 x Rp. 84.500.000.000
NJOP sebagai DPP PBB
NJOPTKP
NJOPKP
NJKP 20%
PBB terutang = 0,5% x Rp. 131.640.506

= Rp.  154.784.810

= Rp.  513.417.722
= Rp.  668.202.532
= Rp.    10.000.000
= Rp.  658.202.532
= Rp.  131.640.506 
=Rp.          658.202

 
Penghitungan PBB Terutang Apartemen Tipe 120 Berdasarkan UU PDRD :

NJOP Bumi :
  120/19.750  x Rp. 25.475.000.000

NJOP Bangunan :
  120/19.750 x Rp. 84.500.000.000
NJOP sebagai DPP PBB
NJOPTKP
NJOPKP
PBB terutang = 0,3% x Rp. 658.202.532

= Rp.  154.784.810

= Rp.  513.417.722
= Rp.  668.202.532
= Rp.    10.000.000
= Rp.  658.202.532
= Rp.     1.974.607

 
Penutup
Dari uraian diatas dapat diketahui bahwa pada Tahun 2014 dan seterusnya, penghitungan PBB P2 yang digunakan adalah penghitungan berdasarkan UU PDRD. Perbedaan penghitungan PBB tersebut dirangkum dalam bentuk tabel dibawah ini:

Tabel 1 Perbandingan Ketentuan PBB Sektor  Perdesaan dan Perkotaan
 

tabelperbandingan
Referensi :

  1. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan
  2. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
  3. Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 150/PMK.03/2010 Tentang Klasifikasi dan Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan
Categories: Tax Learning

Artikel Terkait