Tax Learning

  • 16 Apr 2021
  • Tim Redaksi Ortax, Ortax.org

Pedoman Baru Pengenaan PPN atas Transaksi Jual Beli Tanah

Pedoman Baru
Dalam rangka penyeragaman dalam pengenaan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas penyerahan tanah dan pengkreditan Pajak Masukan atas perolehan tanah, Direktur Jenderal Pajak telah menetapkan Surat Edaran No. SE-28/PJ/2021 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Tanah dan Pengkreditan Pajak Masukan atas Perolehan Tanah. Surat Edaran ini dimaksudkan untuk memberikan pedoman dan penjelasan mengenai pengenaan PPN atas penyerahan tanah dan pengkreditan Pajak Masukan atas perolehan tanah.

 

Pengenaan PPN atas Penyerahan Tanah

A.Penyerahan tanah dikenai PPN sesuai ketentuan Pasal 4 ayat (1) huruf a Undang-Undang PPN
-Tanah merupakan salah satu Barang Kena Pajak (BKP). Penyerahan tanah dikenai PPN sesuai dengan ketentuan ini dalam hal memenuhi persyaratan sebagai berikut:
  1. penyerahan dilakukan oleh Pengusaha,
  2. termasuk dalam pengertian penyerahan BKP sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1A Undang-Undang PPN;
  3. penyerahan dilakukan di dalam Daerah Pabean; dan
  4. penyerahan dilakukan dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaan Pengusaha.
-Pengusaha yang melakukan penyerahan meliputi baik pengusaha yang telah dikukuhkan menjadi PKP maupun pengusaha yang seharusnya dikukuhkan menjadi PKP, tetapi belum dikukuhkan. Pengusaha tersebut adalah Pengusaha yang kegiatan usaha atau pekerjaannya dapat diketahui dan adanya kegiatan yang menunjukkan aktivitas usaha, antara lain memiliki persediaan berupa tanah dan/atau bangunan untuk dijual.
-Pengusaha yang melakukan penyerahan dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaan, wajib melaporkan usahanya untuk dikukuhkan sebagai PKP paling lama akhir bulan berikutnya setelah bulan saat jumlah peredaran bruto dan/atau penerimaan brutonya melebihi batasan pengusaha kecil sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Menteri Keuangan yang mengatur mengenai batasan pengusaha kecil PPN.
  
B.Penyerahan tanah dikenai PPN sesuai ketentuan Pasal 16D Undang-Undang PPN
-Penyerahan tanah dikenai PPN sesuai dengan ketentuan ini dalam hal memenuhi persyaratan sebagai berikut:
  1. penyerahan dilakukan oleh PKP;
  2. tanah yang diserahkan menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan kecuali Pajak Masukan atas perolehannya tidak dapat dikreditkan karena tidak mempunyai hubungan langsung dengan kegiatan usaha; dan
  3. termasuk dalam pengertian penyerahan BKP sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1A Undang-Undang PPN.
-Pengalihan BKP berupa tanah yang merupakan aktiva yang menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan oleh PKP, dalam rangka penggabungan, peleburan, pemekaran, pemecahan, dan pengambilalihan usaha, serta pengalihan BKP untuk tujuan setoran modal sebagai pengganti saham, dikenai PPN dalam hal pihak yang menerima pengalihan merupakan Pengusaha yang belum/tidak dikukuhkan sebagai PKP.
-Dalam hal tanah dialihkan kepada Pengusaha yang telah dikukuhkan sebagai PKP, pengalihan tersebut bukan merupakan penyerahan BKP sesuai ketentuan Pasal 1A ayat (2) huruf d Undang-Undang PPN, sehingga atas pengalihan tanah tersebut tidak dikenai PPN.
-Dalam hal BKP yang dialihkan merupakan tanah dan bangunan, maka PPN dikenakan atas penyerahan BKP berupa tanah dan bangunan tersebut.

Tempat Terutangnya PPN atas Penyerahan Tanah

Penyerahan tanah dan/atau bangunan oleh PKP yang memiliki kegiatan usaha di bidang pengalihan tanah dan/atau bangunan dan terdaftar pada wilayah administrasi KPP di lingkungan Kantor Wilayah Wajib Pajak Besar, lingkungan Kantor Wilayah Jakarta Khusus, dan Kantor Pelayanan Pajak Madya (KPP BKM), berlaku ketentuan sebagai berikut:
-terutang PPN di tempat kedudukan dan/atau tempat kegiatan usaha, dan diadministrasikan di KPP BKM, dalam hal lokasi tanah dan/atau bangunan yang dialihkan berada pada tempat kegiatan usaha dalam wilayah administrasi KPP BKM; atau
-terutang PPN di tempat kedudukan dan/atau tempat kegiatan usaha, dan diadministrasikan di Kantor Pelayanan Pajak yang wilayah kerjanya meliputi tempat kedudukan dan/atau tempat kegiatan usaha berada, dalam hal lokasi tanah dan/atau bangunan yang dialihkan berada pada tempat kegiatan usaha di luar wilayah KPP BKM.
Penyerahan tanah dan/atau bangunan oleh PKP yang memiliki kegiatan usaha di bidang pengalihan tanah dan/atau bangunan dan tidak terdaftar pada KPP BKM, terutang PPN di tempat kedudukan dan/atau tempat kegiatan usaha, dan diadministrasikan di Kantor Pelayanan Pajak yang wilayah kerjanya meliputi tempat kedudukan dan/atau tempat kegiatan usaha di mana lokasi tanah dialihkan.

Pengenaan PPN atas Pengadaan Tanah

-Penyerahan tanah oleh PKP kepada Instansi Pemerintah dalam rangka pengadaan tanah, dikenai PPN.
-PPN yang terutang atas penyerahan tanah dalam rangka pengadaan tersebut, dipungut oleh PKP yang menyerahkan tanah kepada Instansi Pemerintah, dan tidak dipungut oleh Instansi Pemerintah.
-PKP yang menerima pembayaran atas pengadaan tanah kepada Instansi Pemerintah wajib memungut PPN dengan membuat Faktur Pajak dengan kode transaksi 01, menyetor PPN, dan melaporkan PPN terutang dalam Surat Pemberitahuan (SPT) Masa PPN sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

Pengkreditan Pajak Masukan atas Perolehan Tanah

A.Sebelum berlakunya Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja.
-Bagi PKP yang belum berproduksi sehingga belum melakukan penyerahan yang terutang PPN, Pajak Masukan atas perolehan dan/atau impor barang modal dapat dikreditkan.
-Tanah yang menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan merupakan BKP yang termasuk dalam pengertian barang modal, sehingga Pajak Masukan atas perolehan tanah dapat dikreditkan dalam hal tidak bertentangan dengan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (8) Undang-Undang PPN.
-Pengkreditan Pajak Masukan atas perolehan tanah sebagai barang modal tersebut tetap berlaku meskipun barang modal berupa tanah tidak dapat dibebankan sebagai biaya melalui penyusutan dalam peraturan perundang-undangan di bidang Pajak Penghasilan.
-Pajak Masukan atas perolehan tanah yang tidak berkaitan dengan penyerahan yang terutang PPN, tidak dapat dikreditkan oleh PKP, baik PKP yang telah berproduksi maupun belum berproduksi.
  
B.Setelah  berlakunya Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja.
Terhadap PKP yang belum melakukan penyerahan BKP dan/atau JKP dan/atau ekspor BKP dan/atau JKP sampai dengan jangka waktu tertentu, PKP dapat mengkreditkan Pajak Masukan atas perolehan tanah baik sebagai barang modal maupun bukan barang modal, baik PKP tersebut telah atau belum melakukan penyerahan, sesuai dengan ketentuan pengkreditan Pajak Masukan sebagaimana diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.
  • 16 Apr 2021
  • Tim Redaksi Ortax, Ortax.org