properti

Misalkan Si X sebagai pedagang besar cat dan sudah PKP, trus dapat borongan pengecatan atau bahkan membangun bangunan, maka secara otomatis terutang PPN tidak perlu mendaftar PKP khusus kontraktor..

Justru yang menjadi kontraktor Bp. A dan kemudian Bp. A menyerahkan jasa konstruksi kepada masing-masing pembeli dengan memungut PPN..

untuk contoh bapak X,,,,menurut saya tidak bisa begitu karena ia bukan PKP pemborong/kontraktor,,,,,,,sehingga contoh Bapak X yang diminta mengecet dan membangun Bangunan oleh bapak Z sehingga atas bangunan bapak Z terutang PPN 16 C atas KMS dan harus dibayar bapak Z dengan DPP 40% dari semua biaya perbulan termasuk PPN,,,,,,,,,

itu menurut ilmu yang saya peroleh di bangku perkuliahan,,,,,,klo di lapangan saya belum mengetahui bagaimana penerapannya,,,,apakah sesuai dengan teori atau tidak

Dengan kata lain, apabila hal tersebut terjadi, maka tidak terutang PPN, gitu khan?

Sekarang coba cermati SE ini :
DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
__________________________________________________ _________________________________________
29 November 2002

SURAT EDARAN DIREKTUR JENDERAL PAJAK
NOMOR SE – 56/PJ.53/2002

TENTANG

PERLAKUAN PAJAK PERTAMBAHAN NILAI ATAS PENYERAHAN JASA PERSEWAAN RUANGAN
DAN ATAU RUMAH YANG DILAKUKAN OLEH ORANG PRIBADI

DIREKTUR JENDERAL PAJAK,

Dalam rangka meningkatkan kegiatan intensifikasi terhadap pemungutan Pajak Pertambahan Nilai, dengan
ini disampaikan hal-hal sebagai berikut :

1. Berdasarkan Undang-undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa
dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan
Undang-undang Nomor 18 Tahun 2000, antara lain diatur sebagai berikut:
– Pasal 1 angka 6
– Pasal 1 angka 19
– Pasal 3A
– Pasal 4 huruf c

2. Berdasarkan ketentuan Pasal 3 Ayat (5) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 146 Tahun
2000 tentang Impor dan atau Penyerahan Barang Kena Pajak Tertentu dan atau Penyerahan Jasa
Kena Pajak Tertentu yang Dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai diatur bahwa Jasa
Kena Pajak tertentu yang atas penyerahannya dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai
adalah jasa persewaan rumah susun sederhana, rumah sederhana, dan rumah sangat sederhana.

3. Dengan demikian atas penyerahan jasa persewaan ruangan dan atau rumah yang dilakukan oleh
Orang Pribadi terutang Pajak Pertambahan Nilai sepanjang memenuhi syarat kumulatif:
a. persewaan selain rumah susun sederhana, rumah sederhana, dan rumah sangat sederhana sebagaimana disebutkan dalam Pasal 3 Ayat (5) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 146 Tahun 2000 tentang Impor dan atau Penyerahan Barang Kena Pajak Tertentu dan atau Penyerahan Jasa Kena Pajak Tertentu yang Dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai;
b. Orang Pribadi tersebut menyewakan ruangan dan atau rumah dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya, baik sebagai kegiatan usaha pokok maupun bukan sebagai kegiatan usaha pokok, selama satu tahun atau lebih;
c. ruangan dan atau rumah yang disewakan berada di dalam Daerah Pabean; dan
d. melebihi batasan Pengusaha Kecil sebagaimana diatur dalam Keputusan Menteri Keuangan Nomor 552/KMK.04/2000 tentang Batasan Pengusaha Kecil Pajak Pertambahan Nilai.

4. Sehubungan dengan hal-hal tersebut diatas kepada para Kepala Kantor Pelayanan Pajak diminta agar segera melakukan penelitian terhadap pemenuhan kewajiban Pajak Pertambahan Nilai atas Jasa persewaan ruangan dan atau rumah yang dilakukan oleh Orang Pribadi di wilayah kerja Saudara.

Demikian untuk mendapat perhatian Saudara dan dilaksanakan dengan penuh tanggung jawab.

DIREKTUR JENDERAL,

ttd

HADI POERNOMO

Terutang PPN KMS (dianggap membangun sendiri) apabila Bp. X belum PKP dan/atau tidak memungut PPN..

Bekal saat dikuliah belum tentu mutlak benar (seharusnya memang harus benar).. bisa saja salah penyampaian dari dosen salah, atau diterima salah oleh mahasiswa..

sya sudah. mencermati SE-56/PJ.53/2002 tetapi saya belum mengerti kaitannya dengan kegiatan KMS,,,,
kalo saya melihat kata yang digaris bawahi,,,,, ini mengenai PERLAKUAN PAJAK PERTAMBAHAN NILAI ATAS PENYERAHAN JASA PERSEWAAN RUANGAN
DAN ATAU RUMAH YANG DILAKUKAN OLEH ORANG PRIBADI,,,,yang dilakukan dalam hal penggalian potensi pajak,,,,,,,dan harus memenuhi syarat2 yang bersifat kumulatif jadi harus terpenenuhi semuanya,,,,diperyaratan "c" dan "d" sya melihat bahwa harus dikukuhkan sevagai PKP terlebih dahulu dan persyaratan WAktu……

itu memang sperti yang dikatakan Dosen saya pak,,,,,,terkadang teori PPN ( pajak atas konsumsi) menjadi bertentangan peraturan2 yang ada,,,,,,,
contohnya aja Pasal 16 F tentang tanggung jawab renteng,,,,,ideologinya PPN adalah pajak tidak langsung,,,Jadi pembeli hanya sebagai pemikul beban pajak bukan sebagai pengangung jawab pembayaran pajak,,,tentunya hal ini bertentangan dengan pasal 16 F UU KUP

maksud saya UU PPN,,,,maaf salah ketik

Bukan kaitannya dengan KMS, rekan…
Tetapi dengan yang ini :

Misalnya Si X usaha pokoknya pedagang cat, sudah PKP. Kemudian melakukan penyerahan jasa konstruksi, maka terutang PPN meskipun bukan usaha pokoknya, dan tidak perlu mendaftar PKP lagi "khusus PKP jasa konstruksi"
Jadi, meskipun penyerahan dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya, tetap saja terutang PPN

Surat ini yang lebih jelas (kasus konsultan pajak sudah PKP, menyewakan rumah) :

DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
DIREKTORAT JENDERAL PAJAK
__________________________________________________ _________________________________________
24 Juli 2006

SURAT DIREKTUR JENDERAL PAJAK
NOMOR S – 594/PJ.32/2006

TENTANG

PERMOHONAN KONFIRMASI TERTULIS TENTANG KEWAJIBAN MEMUNGUT PPN ATAS SEWA RUMAH
YANG DILAKUKAN TIDAK DALAM LINGKUNGAN USAHA/PEKERJAANNYA

DIREKTUR JENDERAL PAJAK,

Sehubungan dengan surat Saudara nomor XXXXX tanggal 8 Juni 2006 perihal sebagaimana disebutkan pada
pokok surat, dengan ini disampaikan beberapa hal sebagai berikut :

1. Dalam surat tersebut dikemukakan hal-hal sebagai berikut :
a. SPT Orang Pribadi tahun pajak 2004 atas nama Saudara diperiksa oleh KPP Jakarta
Kebayoran Baru Satu. Dalam proses pemeriksaan, pihak pemeriksa melakukan koreksi PPN
atas sewa rumah yang menurut mereka terhutang PPN dan belum dipungut.
b. Rumah tersebut diperuntukkan bagi pegawai, namun karena saat ini rumah tersebut dalam
keadaan kosong, maka rumah tersebut kami sewakan. Dengan demikian rumah tersebut tidak
selamanya (secara terus menerus kami sewakan). Hal ini dikarenakan kegiatan usaha atas
pekerja kami bukan dalam bidang persewaan rumah tinggal.
c. Dalam hal ini kegiatan usaha atau pekerjaan kami adalah sebagai konsultan pajak (sebagai
usaha pokok) dan menyewakan sebagian ruangan kantor sebagai usaha sampingan. (Atas
penyerahan jasa konsultan dan jasa persewaan ruangan kantor yang kami lakukan dalam
rangka kegiatan usaha/pekerjaan kami, kami telah memungut PPN).
d. Menurut penjelasan Pasal 4 huruf a Undang-undang PPN dan PPn BM, penyerahan yang
terhutang PPN adalah penyerahan yang dilakukan dalam rangka kegiatan usaha atau
pekerjaannya. Selanjutnya ditentukan syarat kumulatif atas penyerahan jasa persewaan
ruangan dan atau rumah yang dilakukan oleh Orang Pribadi.
e. Berdasarkan ketentuan diatas, menurut kami jelas bahwa penyerahan jasa persewaan rumah
tinggal yang kami lakukan secara temporer tersebut tidak terhutang PPN, karena dilakukan
dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaan kami. Dengan demikian seharusnya kami tidak
mempunyai kewajiban untuk memungut PPN kepada pihak penyewa. Untuk itu kami mohon
konfirmasi tertulis mengenai hal tersebut secepat mungkin.

2. Undang-undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak
Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 18
Tahun 2000, antara lain mengatur :
a. Pasal 1 angka 5 : Jasa adalah setiap kegiatan pelayanan berdasarkan suatu perikatan atau
perbuatan hukum yang menyebabkan suatu barang atau fasilitas atau kemudahan atau hak
tersedia untuk dipakai, termasuk jasa yang dilakukan untuk menghasilkan barang karena
pesanan atau permintaan dengan bahan dan atas petunjuk dari pemesan.
b. Pasal 1 angka 6 : Jasa Kena Pajak adalah jasa sebagaimana dimaksud dalam angka 5 yang
dikenakan pajak berdasarkan Undang-undang ini.
c. Pasal 1 angka 7 : Penyerahan Jasa Kena Pajak adalah jasa sebagaimana dimaksud dalam
angka 5 yang dikenakan pajak berdasarkan Undang-undang ini.
d. Pasal 1 angka 14 : Pengusaha adalah orang pribadi atau badan sebagaimana dimaksud dalam
angka 13 yang dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya menghasilkan barang, mengimpor
barang, mengekspor barang, melakukan usaha perdagangan, memanfaatkan barang tidak
berwujud dari luar Daerah Pabean, melakukan usaha jasa, atau memanfaatkan jasa dari luar
Daerah Pabean.
e. Pasal 1 angka 15 : Pengusaha Kena Pajak adalah Pengusaha sebagaimana dimaksud dalam
angka 14 yang melakukan penyerahan Barang Kena Pajak dan atau penyerahan Jasa Kena
Pajak yang dikenakan pajak berdasarkan Undang-undang ini, tidak termasuk Pengusaha Kecil
yang batasannya ditetapkan dengan Keputusan Menteri Keuangan, kecuali Pengusaha Kecil
yang memilih untuk dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak.
f. Pasal 4 huruf c : Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas penyerahan Jasa Kena Pajak di
dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha.
Penjelasan Pasal tersebut : Pengusaha yang melakukan kegiatan penyerahan Jasa Kena Pajak
meliputi baik Pengusaha yang telah dikukuhkan menjadi Pengusaha Kena Pajak sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 3A ayat (1) maupun Pengusaha yang seharusnya dikukuhkan menjadi
Pengusaha Kena Pajak tetapi belum dikukuhkan. Penyerahan jasa yang terutang pajak harus
memenuhi syarat-syarat sebagai berikut :
a. jasa yang diserahkan merupakan Jasa Kena Pajak,
b. penyerahan dilakukan di dalam Daerah Pabean, dan
c. penyerahan dilakukan dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya.
Termasuk dalam pengertian penyerahan Jasa Kena Pajak adalah Jasa Kena Pajak yang
dimanfaatkan untuk kepentingan sendiri dan atau Jasa Kena Pajak yang diberikan secara
cuma-cuma.

3. Pasal 3 angka 5 Peraturan Pemerintah Nomor 146 Tahun 2000 tentang Impor atau Penyerahan Barang
Kena Pajak Tertentu dan atau Penyerahan Jasa Kena Pajak Tertentu Yang Dibebaskan Dari Pengenaan
Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun
2003, penyerahan Jasa Kena Pajak Tertentu Yang Dibebaskan dari pengenaan PPN adalah jasa
persewaan rumah susun sederhana, rumah sederhana, dan rumah sangat sederhana.

4. Pasal 4A ayat (3) jo. Peraturan Pemerintah Nomor 144 Tahun 2000 tentang Penetapan jenis jasa yang
tidak dikenakan Pajak Pertambahan Nilai, jasa persewaan rumah tidak termasuk dalam jenis jasa yang
tidak dikenakan Pajak Pertambahan Nilai.

5. Pasal 1 angka 1 Keputusan Menteri Keuangan Nomor 524/KMK.03/2001 tentang Batasan Rumah
Sederhana, Rumah Sangat Sederhana, Rumah Susun Sederhana, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa,
dan Pelajar Serta Perumahan Lainnya Yang Atas Penyerahannya Dibebaskan Dari Pengenaan Pajak
Pertambahan Nilai sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor
65/PMK.03/2005, menyebutkan bahwa Dalam Keputusan Menteri Keuangan ini yang dimaksud dengan
Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana adalah :
a. Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat/RSH) dan Rumah Inti Tumbuh (RIT) yang perolehannya
dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi;
b. Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat/RSH) dan Rumah Inti Tumbuh (RIT) yang dibeli oleh bank
dengan tujuan untuk dijual kembali dalam rangka pembiayaan berdasarkan prinsip syariah;
c. Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat/RSH) dan Rumah Inti Tumbuh (RIT) yang perolehannya
dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi, yang diserahkan oleh bank
dalam rangka pembiayaan berdasarkan prinsip syariah;
dengan harga jual tidak melebihi Rp. 42.000.000,00 (empat puluh dua juta rupiah).

6. Berdasarkan ketentuan pada angka 2 sampai 4 serta memperhatikan isi surat pada angka 1, dengan
ini ditegaskan bahwa Saudara termasuk dalam kriteria Pengusaha Kena Pajak sebagaimana dimaksud
dalam ketentuan pada angka 2 huruf e surat ini dan setiap Pengusaha Kena Pajak yang melakukan
penyerahan Jasa Kena Pajak kepada pihak manapun terutang PPN. Dengan demikian sepanjang atas
penghasilan jasa persewaan rumah tinggal yang Saudara terima tidak termasuk dalam ketentuan
sebagaimana diatur dalam angka 3 surat ini, maka atas penyerahan jasa persewaan rumah tinggal
tersebut terutang Pajak Pertambahan Nilai.

Pjs. Direktur,

ttd.

Erwin Silitonga
NIP 060044547

Dulu…, PPN memang benar-benar Pajak atas "pertambahan" nilai, tetapi dengan ada perubahan-perubahan UU PPN yang memperluas subjek dan objek PPN, maka sudah tidak murni lagi sebagai "pajak pertambahan nilai" tetapi berubah menjadi pajak konsumsi dalam negeri. Meskipun salah satu syarat terutangnya PPN masih disebutkan, yaitu "penyerahan dilakukan dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya" tetapi dalam prakteknya diabaikan..

Meskipun ini kurang pas, tetapi menurut saya memang perlu, asalkan tidak diberlakukan secara membabi buta.
Kalo tidak ada pasal tanggung renteng, maka PPN impor dan PPN KMS tidak ada payung hukumnya…

Makasih Pak Begawan

harus baca dengan seksama dalam memahami pemenuhan kewajiban perpajakan berkenaan masalah properti seperti yang dibahas di atas…

makasih Rekan2 ada tambahan wawasan lagi nih tentang perpajakan…

salam…

Maaf Pak Begawan dan Rekan2 mohon pencerahannya…

Jika Bapak A tersebut tidak mau di PKP-kan dan maunya setor PPN KMS saja, bagaimana Pak ?

terima kasih…

salam…

Urusannya sudah pidana…

Bukankah Bp. A hanya menjual tanah saja (sesuai AJB)?