Aspek Pajak Penghasilan Atas Pengalihan Real Estat Dengan Skema KIK DIRE

Salah satu kebijakan paket ekonomi tahap V yang diterbitkan oleh pemerintah yaitu program Kontrak Investasi Kolektif Dana investasi Real Estate (KIK-DIRE). Kebijakan di sektor ini diberikan karena produk pasar modal Indonesia masih relatif terbatas, sehingga kapitalisasi Bursa Efek Indonesia relatif kecil dibanding negara-negara tetangga. Untuk itu perlu dikembangkan produk seperti KIK untuk Infrastruktur, KIK-DIRE dan sejenisnya yang sejalan dengan upaya pendalaman pasar keuangan.

Saat ini ketentuan KIK-DIRE dari aspek perpajakan diatur dalam :

1. Peraturan Pemerintah nomor 40 tahun 2016 tanggal 17 Oktober 2016 tentang pajak penghasilan atas penghasilan dari pengalihan real estat dalam skema kontrak investasi kolektif tertentu.
2. Peraturan Menteri Keuangan nomor 37/PMK.03/2017 tanggal 3 Maret 2017 tentang tata cara pembayaran dan pelaporan PPh atas penghasilan dari pengalihan real estat dalam skema kontrak investasi kolektif tertentu.

Apa itu KIK – DIRE?

Kontrak Investasi Kolektif yang selanjutnya disingkat KIK adalah Kontrak Investasi Kolektif sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang Pasar Modal. Sedangkan yang dimaksud Dana Investasi Real Estat (selanjutnya disebut dengan DIRE) adalah wadah yang dipergunakan untuk menghimpun dana dari masyarakat pemodal untuk selanjutnya diinvestasikan pada aset Real Estat, aset yang berkaitan dengan Real Estat, dan/atau kas dan setara kas.

Special Purpose Company (selanjutnya disebut dengan SPC) adalah Perseroan Terbatas yang sahamnya dimiliki oleh DIRE berbentuk KIK paling kurang 99,9% (sembilan puluh sembilan koma sembilan persen) dari modal disetor yang dibentuk semata-mata untuk kepentingan DIRE berbentuk KIK.

Bagaimana Aspek Pajak Penghasilannya?

a.    Objek PPh Final

Penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak dari pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu, terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final. Skema KIK tertentu yang dimaksud merupakan suatu skema investasi dalam bentuk KIK dengan wadah DIRE dengan atau tanpa menggunakan SPC.

b.    Tarif Pajak

Besarnya Pajak Penghasilan dari pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu adalah sebesar 0,5% (nol koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan Real Estat.

Pada saat berlakunya Peraturan Menteri No 37/PMK.03/2017, terhadap Wajib Pajak yang melakukan pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu, apabila: melakukan pengalihan Real Estat dari tanggal 10 November 2015 sampai dengan tanggal 16 Oktober 2016 dan atas pengalihan Real Estat tersebut belum dibuatkan akta, keputusan, perjanjian atau kesepakatan oleh pejabat yang berwenang; dan penghasilan atas pengalihan Real Estat sebagaimana dimaksud pada huruf a telah dilaporkan dalam Surat Pemberitahuan Tahunan Pajak Penghasilan tahun pajak yang bersangkutan dan Pajak Penghasilan atas penghasilan tersebut telah dilunasi,pengenaan pajaknya dihitung berdasarkan tarif umum sesuai ketentuan Pasal 17 Undang-Undang Pajak Penghasilan. Atas penghasilan dari pengalihan Real Estat yang memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), tidak dikenai Pajak Penghasilan berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Real Estat dalam Skema Kontrak Investasi Kolektif Tertentu yang dibuktikan dengan surat keterangan bebas pembayaran Pajak Penghasilan yang bersifat final.

c.    Dasar Pengenaan Pajak

Jumlah bruto yang menjadi Dasar Pengenaan Pajak atas nilai pengalihan Real Estat meliputi:

• seluruh jumlah yang sesungguhnya diterima atau diperoleh Wajib Pajak dari SPC atau KIK atas pengalihan Real Estat dalam skema KIK tertentu, dalam hal Wajib Pajak tidak memiliki hubungan istimewa dengan SPC atau KIK; atau
• seluruh jumlah yang seharusnya diterima atau diperoleh Wajib Pajak dari SPC atau KIK atas pengalihan Real Estat dalam skema KIK tertentu dalam hal Wajib Pajak memiliki hubungan istimewa dengan SPC atau KIK.

d.    Saat Terutang

Pajak Penghasilan Final ini sudah terutang pada saat diterimanya sebagian atau seluruh pembayaran atas pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu. Pajak Penghasilan Final yang terutang dihitung berdasarkan jumlah setiap pembayaran termasuk uang muka, bunga, pungutan, dan pembayaran tambahan lainnya, sehubungan dengan pengalihan Real Estat tersebut.

e.    Tata Cara Pembayaran

Pajak Penghasilan Final ini wajib dibayar sendiri oleh Wajib Pajak yang mengalihkan Real Estat ke Kas Negara sebelum akta, keputusan, perjanjian, atau kesepakatan atas pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.
Pajak Penghasilan yang terutang wajib dibayar oleh Wajib Pajak yang bersangkutan ke bank/pos persepsi paling lambat tanggal 15 (lima belas) bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran.
Pembayaran Pajak Penghasilan Final dapat dilakukan ke Kas Negara melalui layanan pada loket/teller (over the counter) atau layanan dengan menggunakan sistem elektronik lainnya,pada bank/pos persepsi.

f.    Kewajiban Penyampaian Surat Pemberitahuan

Wajib Pajak yang melakukan pengalihan Real Estat dan dikenai Pajak Penghasilan Final ini juga wajib:

1. menyampaikan surat pemberitahuan kepada kepala kantor pelayanan pajak tempat Wajib Pajak terdaftar mengenai adanya pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu sesuai format dalam lampiran PMK 37/PMK.03/2017 yang dilengkapi dengan dokumen:
   1. fotokopi surat pemberitahuan efektifnya pernyataan pendaftaran DIRE berbentuk KIK yang diterbitkan dan telah dilegalisasi oleh Otoritas Jasa Keuangan;
   2. keterangan dari Otoritas Jasa Keuangan bahwa Wajib Pajak yang mengalihkan Real Estat bertransaksi dengan SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu;
   3. surat pernyataan bermeterai yang menyatakan bahwa Wajib Pajak melakukan pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu; dan
   4. fotokopi Surat Setoran Pajak (SSP) atau sarana administasi lain yang dipersamakan dengan SSP atas penghasilan dari pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK  tertentu; dan
2. mendapatkan surat keterangan fiskal sesuai dengan ketentuan perpajakan yang mengatur tentang pemberian surat keterangan fiskal dari kepala kantor pelayanan pajak tempat Wajib Pajak bersangkutan terdaftar.

• KPP yang wilayah kerjanya meliputi lokasi real estat yang bersangkuan, bagi Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan real estat; atau
• KPP yang mengadministrasikan SPT Tahunan PPh Wajib Pajak, bagi WP selain WP yang usaha pokoknya melakukan pengalihan real estat.

Pelaporan dilakukan melalui SPT Masa PPh Pasal 4 ayat (2) dan surat pemberitahuan sesuai format dalam lampiran PMK 37/PMK.03/2017 mengenai adanya pengalihan real estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu paling lama 20 hari setelah Masa Pajak berakhir.