Appraisal Pemda Menjadi Dasar Perhitungan BPHTB

Apakah dasar perhitungan BPHTB sekarang ditentukan berdasarkan nilai appraisal Pemda? Dan bukan NJOP atau nilai transaksi jual beli sebenarnya? Lantas apa gunanya nilai NJOP dan atau nilai transaksi?Saya membeli sebidang tanah pekarangan di salah satu kabupaten di semarang. Sebelumnya saya telah diberitahu oleh rekan notaris kenalan saya dan rekan makelar yg bekerja di BPN bahwasannya mereka tidak bisa memperkirakan biaya yg timbul untuk pajak penjual dan pembeli dan mengatakan bahwa perhitungan pajak penjual dan pembeli tidak berdasarkan nilai NJOP atau nilai transaksi (mana yg lebih tinggi), tetapi berdasarkan nilai verifikasi/ nilai appraisal dari DPPKAD dan memperkirakan bahwa nilai verifikasi tersebut (menurut pengalaman mereka) antara 2-3x nilai NJOP, saya telah menghitung perkiraan tersebut dan meminta penurunan harga jual dari penjual karena penjual ingin lepas semua biaya pengurusan alias semua biaya ditanggung oleh pembeli (saya) semua. Akhirnya deal di 66 juta dan saya sebelumnya telah menyerahkan uang tanda jadi sebesar 1 juta.Setelah proses pecah pbb diketahui bahwa nilai NJOP tanah yg saya beli tahun ini (2023) adalah sebesar Rp 35.625.000 utk 125m2 atau 285.000 per meter, dan saya telah memperkirakan nilai appraisal dppkad dan biaya yg harus saya tanggung utk BPHTB dan pajak penjual jika mengacu pada pengalaman notaris (2-3x NJOP)Setelah itu saya melakukan akad dengan penjual di hadapan notaris, disini saya baru ketahui dan heran mengapa nilai transaksi jual beli dalam akta jual beli tersebut dikosongkan dan baru diisi jika nilai aprraisal dari DPpKAD / Pemda keluar alias berdasarkan nilai appraisal bukan nilai transaksi sebenarnya.Setelah beberapa hari akhirnya saya mendapat kabar dari rekan notaris yg mengurus balik nama bahwa nilai appraisal dari pemda sebesar Rp 200juta atau 1.587.302 per meter persegi. Saya kaget, heran dan tidak terima bagaimana nilai apraisal itu keluar dan apa dasar nominal tersebut? FYI lokasi tanah tersebut belum ada akses jalan alias masih jalan tanah dan bukan dipinggir jalan yg strategis alias menelisik di gang.Saya kalkulasi bahwa nilai appraisal yang dibebankan kepada saya adalah 5,6 x lipat lebih tinggi dari nilai NJOP yg tertera di SPPT terakhir thn 2023 yg sebesar 35.625.000Lantas yg mau saya tanyakan adalah :- Apakah dibenarkan oleh hukum dan oleh dirjen pajak jika angka yang dicantumkan di akta jual beli adalah angka yg bukan sebenarnya alias menggunakan nilai appraisal yg adalah 3 kali lipat dari harga transaksi sebenarnya ? Lantas apakah dasar hukumnya?- Apa konsekuensi perpajakan pada saat saya mengungkapkan harta di SPT? Apakah saya harus menulis nilai appraisal dari Pemda atau nilai transaksi yg sebenarnya?- Apabila dicantumkan nilai transaksi jual beli di sebenarnya Rp 66.000.000 di akta jual beli apakah saya dianggap memiliki uang selisih dari nilai transaksi sebenarnya dengan nilai appraisal DPPKAD/ Pemda sebesar Rp 134.000.000 dan dianggap menyembunyikan uang terselubung yg belum dikenai pajak ? (karena yg tertera di akta jual beli adalah nilai appraisal)- Apabila dalam akta jual beli dicantumkan nilai appraisal sebesar Rp 200.000.000, bukannya saya secara tidak langsung mengakui bahwa saya memiliki uang selisih Rp 134.000.000 tersebut? (padahal tidak)- Apakah yg harus saya tulis di laporan SPT tahun depan? Nilai perolehan atas transaksi yg sebenarnya atau nilai appraisal? Dan apa konsekuensinya jika saya menulis nilai jual beli sebenarnya sedangkan di akta menggunakan nilai appraisal? Karena dengan penghasilan saya saat ini sangat tidak wajar apabila saya membeli aset/properti sebesar nilai appraisal tersebut.Mohon bantuan pencerahannya teman teman semua supaya hati saya bisa nerimo dan membuat make sense kejadian inj 😅