Tax Learning

  • 22 Agust 2016
  • Nasikhudin, S.A.P., Pengamat perpajakan

PPh Final atas Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan Kini Diskon 50%

pph final 8Ketika akan melakukan transaksi penjualan/pembelian properti berupa tanah dan/atau bangunan kita sering dibayang-bayangi oleh pajak-pajak yang harus kita bayar, yang meski persentasenya tidak sedikit, tetapi jumlahnya lumayan besar. Selama ini ketika melakukan jual beli tanah dan/atau bangunan, bagi penjual harus membayar PPh Final sebesar 5% dari nilai yang tertinggi dari nilai transaksi atau nilai NJOP, dan bagi pembeli juga harus membayar bea perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan (BPHTB) yang besarnya ditentukan oleh Pemerintah Daerah.

Kabar baiknya, sekarang tarif PPh Final tersebut didiskon oleh pemerintah melalui Peraturan Pemerintah nomor 34 tahun 2016 sebesar 50%, atau menjadi 2,5% dari 5%. Bagi para pemburu diskon tentu saja hal ini menjadi kabar yang menggembirakan. Dengan peraturan tersebut penjual tanah dan/atau bangunan bisa berhemat 50% dari biaya yang seharusnya dikeluarkan.

Peraturan Pemerintah (PP) nomor 34 tahun 2016 tentang PPh atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya pada dasarnya bertujuan mendukung percepatan pelaksanaan program pembangunan pemerintah untuk kepentingan umum, pemberian kemudahan dalam berusaha, serta pemberian perlindungan kepada masyarakat berpenghasilan rendah. PP nomor 34 tahun 2016 menggantikan PP nomor 48 tahun 1994 yang telah diubah terakhir dengan PP nomor 71 tahun 2008 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
    

Objek dan Subjek Pajak
Yang menjadi objek pajak adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari:
a.

pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;
yang diterima atau diperoleh oleh pihak yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak.
Ilustrasi:

pph final 4

  • Penjual/yang menyerahkan tanah dan/atau bangunan memindahkan hak atas tanah dan/atau bangunannya kepada pembeli/penerima melalui proses penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati para pihak.
  • Pembeli/penerima hak menerima hak baru atas penyerahan tersebut.
  • Penjual yang menerima penghasilan membayar PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut.
b.

perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya;
yang diterima oleh pihak penjual yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli pada saat pertama kali ditandatangani atau pihak pembeli yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli sebelum terjadinya perubahan atau addendum perjanjian pengikatan jual beli, atas terjadinya perubahan pihak pembeli dalam perjanjian pengikatan jual beli tersebut.
Ilustrasi:

pph final 5

  • Tuan A melakukan perjanjian pengikatan jual beli dengan Tuan B. Atas perjanjian ini Tuan A dan Tuan B menandatangani PPJB yang dibuat di hadapan notaris.
  • Sebelum masa perjanjian berakhir, Tuan B kemudian mengalihkan tanah dan bangunan tersebut kepada Tuan C, sehingga dilakukan perubahan PPJB, dimana penjual adalah Tuan A dan pembeli adalah Tuan C. Oleh karenanya dalam hal ini yang harus membayar PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah Tuan B.
PPJB pada dasarnya merupakan perjanjian antara calon pembeli dan calon penjual terhadap objek tanah dan/atau bangunan yang dibuat sebelum atau dikeluarkannya Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat di hadapan notaris. Aturan ini untuk mengakomodasi agar pengalihan hak  atas tanah dan/atau bangunan pada saat berlakunya PPJB tetap terutang PPh Final. Setelah berlakunya PP nomor 34 tahun 2016 ini maka ketentuan yang diatur dalam Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak nomor SE-30/PJ/2014 tentang Pengawasan atas Transaksi Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan Melalui Jual Beli seharusnya menjadi tidak berlaku.


Tarif PPh
Tarif PPh final atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan diatur sebagai berikut:
Jenis PengalihanJenis Bangunan Yang DiserahkanTarifDasar Pengenaan Pajak
Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunanBangunan selain rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan2,5% Jumlah bruto nilai pengalihan:
  1. Nilai yang tercantum dalam risalah lelang;
  2. Nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh atas jual beli yang dipengaruhi hubungan istimewa;
  3. Nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh atas jual beli yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa; atau
  4. Nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh berdasarkan harga pasar apabila pengalihan dilakukan melalui tukar menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati.
 Rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan1%
 Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, BUMN yang mendapatkan penugasan khusus dari pemerintah, atau BUMD yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah0%Nilai pengalihan berdasarkan keputusan pejabat yang berwenang
Perjanjian Pengikatan Jual Beli beserta PerubahannyaBangunan selain rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan2,5%
  1. Nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh atas jual beli yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa; atau
  2. Nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh atas jual beli yang dipengaruhi hubungan istimewa
 Rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan1%

Yang dimaksud dengan rumah sederhana dan rumah susun sederhana adalah:
a.Rumah sederhana adalah rumah yang memenuhi kriteria sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 113/PMK.03/2014 sebagai berikut:
1)luas bangunan tidak melebihi 36 m2;
2)harga jual tidak melebihi batasan harga jual dengan ketentuan bahwa batasan harga jual didasarkan pada kombinasi zona dan tahun yang berkesesuaian sebagaimana tercantum dalam Lampiran Peraturan Menteri Keuangan Nomor 113/PMK.03/2014;
3)merupakan rumah pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak dimiliki;
4)luas tanah tidak kurang dari 60 m2; dan
5)perolehannya secara tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi atau melalui pembiayaan berdasarkan prinsip syariah.
b.Rumah susun sederhana adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dipergunakan sebagai tempat hunian yang dilengkapi dengan kamar mandi/WC dan dapur baik bersatu dengan unit hunian maupun terpisah dengan penggunaan komunal, yang perolehannya secara tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi yang memenuhi kriteria sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 36/PMK.03/2007 sebagai berikut:
1)harga jual untuk setiap hunian termasuk strata title tidak melebihi Rp75 juta;
2)luas bangunan untuk setiap hunian tidak melebihi 21 m2;
3)pembangunannya mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum yang mengatur mengenai Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun; dan
4)merupakan hunian pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak dimiliki.
    

Saat Terutang, Pembayaran dan Jatuh Temponya
Jenis PengalihanUsaha Pokok Wajib PajakPenyerahan kepadaSaat Terutang Cara Pembayaran dan Jatuh Tempo Pembayaran
Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunanMelakukan pengalhan hak atas tanah dan/atau bangunanSelain pemerintahSaat diterimanya sebagian atau seluruh pembayaran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunanPPh dihitung berdasarkan setiap jumlah setiap pembayaran termasuk uang muka, bunga, pungutan, dan pembayaran tambahan lainnya yang dipenuhi oleh pembeli, sehubungan dengan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut. PPh disetor sendiri paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran
Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunanSelain yang usaha pokoknya melakukan pengalhan hak atas tanah dan/atau bangunanSelain pemerintahSebelum akta, keputusan, kesepakatan atau risalah lelang ditandatangani oleh pejabat yang berwenang
Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunanSemua usahaPemerintahSebelum pembayaran atau sebelum tukar menukar dilaksanakanDipungut oleh bendahara pemerintah atau pejabat yang menyetujui tukar menukar
Perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) beserta perubahannyaSemua usaha-Sebelum terjadinya perubahan atau addendum PPJBSetor sendiri oleh orang pribadi atau badan yang merupakan pihak pembeli dan namanya tercantum dalam PPJB sebelum perubahan atau addendum


Tidak Dikenai PPh Final
Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan PPh Final atas penghasilan dari pengalihan ha katas tanah dan/atau bangunan adalah:
  1. Orang Pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah PTKP yang melakukan pengalihan ha katas tanah dan/atau bangunan denga jumlah bruto pengalihan kurang dari Rp60 juta dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;
  2. Orang pribadi yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
  3. Badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan kepada badan badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
  4. Pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan karena waris;
  5. Badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dalam rangka penggabungan, peleburan atau pemekaran usaha yang telah ditetapkan Menteri Keuangan untuk menggunakan nilai buku;
  6. Orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan harta berupa bangunan dalam rangka melaksanakan perjanjian bangun guna serah, bangun serah guna, atau pemanfaatan barang milik Negara berupa tanah dan/atau bangunan; atau
  7. Orang pribadi atau badan yang tidak termasuk subjek pajak yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan.
Pembebasan tersebut diberikan dengan Surat Keterangan Bebas (SKB).


Kewajiban Menyampaikan Laporan Kepada DJP
Beberapa pihak di bawah ini wajib menyampaikan laporan kepada DJP:
Nama PihakIsi Laporan
Pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, kesepakatan atau risalah lelang yang meliputi PPAT, pejabat lelang, atau pejabat lain sesuai ketentuan perundang-undangan Laporan bulanan mengenai penerbitan akta, keputusan, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
Bendahara pemerintah atau pejabat yang menyetujui tukar menukarLaporan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
Pihak penjual yang tercantum dalam perubahan/addendum PPJBLaporan perubahan atau addendum PPJB
Dalam hal pihak-pihak tersebut tidak menyampaikan laporan kepada DJP maka dikenai sanksi sesuai ketentuan perundang-undangan yang berlaku.


Ketentuan Lain
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional hanya mengeluarkan surat keputusan pemberian hak, pengakuan hak, dan peralihan hak atas tanah apabila permohonannya dilengkapi dengan SSP atau hasil cetak sarana administrasi lain yang disamakan dengan SSP kecuali permohonan yang ketentuan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunannya dibebaskan dari pengenaan PPh.

Contoh 1
PT Widya Propertindo menjual 1 (satu) unit rumah dengan tipe 45/150 kepada ibu Dian seharga Rp580.000.000,-. Ibu Dian membayar uang muka sebesar Rp100.000.000,- pada tanggal 21 Agustus 2016 dan selisihnya akan diangsur sebesar Rp40.000.000,- sebulan selama 1 (satu) tahun ke depan yang dibayar setiap tanggal 25 mulai bulan September 2016. Maka atas transaksi ini, meskipun belum dilakukan penandatanganan akta jual beli tetap terutang PPh Final sebesar 2,5% pada saat diterimanya uang muka atau angsuran sebagai berikut:
TanggalUang Muka/Angsuran (Rp)Tarif PPh Terutang (Rp)
21/08/2016100.000.000,-2.5%2.500.000,-
25/09/201640.000.000,- 2.5%1.000.000,-
25/10/201640.000.000,-2.5%1.000.000,-
25/11/201640.000.000,-2.5%1.000.000,-
25/12/201640.000.000,-2.5%1.000.000,-
25/01/201740.000.000,-2.5%1.000.000,-
25/02/201740.000.000,-2.5%1.000.000,-
25/03/201740.000.000,-2.5%1.000.000,-
25/04/201740.000.000,-2.5%1.000.000,-
25/05/201740.000.000,-2.5%1.000.000,-
25/06/201740.000.000,-2.5%1.000.000,-
25/07/201740.000.000,-2.5%1.000.000,-
25/08/201740.000.000,-2.5%1.000.000,-
Jumlah580.000.000,--14.500.000,-

Contoh 2
Odik Wijaya membeli 1 unit rumah dari developer PT Bali Griya Persada seharga Rp500.000.000,00 secara tunai. Antara PT Bali Griya Persada dengan Odik Wijaya belum dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB), karena sertifikat rumah tersebut masih dalam proses pemecahan sehingga dilakukan terlebih dahulu dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara PT Bali Griya Persada sebagai penjual dan Odik Wijaya sebagai pembeli. Sertifikat rumah tersebut masih atas nama PT Bali Griya Persada. Sebelum dilakukan AJB antara PT Bali Griya Persada dengan Odik Wijaya, rumah tersebut oleh Odik Wijaya dijual kepada Indra Adi, sehingga akibat transaksi tersebut nama penjual dan pembeli yang tercantum dalam PPJB rumah tersebut menjadi PT Bali Griya Persada sebagai penjual dan Indra Adi sebagai pembeli.
Dalam kasus ini Odik Wijaya harus membayar PPh Final sebesar 2,5% dari nilai pengalihan.
  • 22 Agust 2016
  • Nasikhudin, S.A.P., Pengamat perpajakan